Наши адреса:
Челябинск, пр. Победы, д.119, офис "Бизнес-юрист"


Legal Due Diligence актива


Что такое Due Diligence

Существует несколько возможных переводов этого английского выражения, например: "должная заботливость, осмотрительность", "тщательное наблюдение", "проверка должной добросовестности". Однако на практике Legal Due Diligence представляет собой устоявшееся в деловом обороте название комплексной аудиторской процедуры, позволяющей получить полное и разностороннее представление о финансовом состоянии компании, структуре ее собственности и положении на рынке. Говоря о самой процедуре, нельзя не отметить, что при проведении Legal Due Diligence (то есть правового аудита) задействуется большое количество опытных специалистов для проведения разностороннего анализа. Это маркетологи, финансисты, архитекторы, специалисты по налоговому и корпоративному праву, правительственным и даже общественным связям. Однако в большинстве случаев основными исполнителями и координаторами исследовательских процедур остаются юристы, имеющие опыт в той или иной области права, применимой при исследовании деятельности тех или иных компаний или объектов недвижимости.

В процессе Legal Due Diligence изучаются учредительные документы компании, ее договоры с контрагентами, судебные (арбитражные) споры. Чаще всего процедура проводится перед покупкой компании, ее реструктуризацией, банкротством или слиянием, выходом на биржу, выпуском кредитных обязательств или обращением за кредитами в финансовые учреждения. В России проведение Legal Due Diligence в таких случаях в последние годы стало такой же нормой, как и на Западе.

Похожая процедура проводится и перед покупкой объектов недвижимости. В некоторых странах ее проведение является обязательным по закону при реализации строительных проектов, например с точки зрения соблюдения экологического законодательства. В любом случае именно процедура Due Diligence позволяет получить полное представление о состоянии объекта недвижимости и компании - владелице данного объекта, возможных финансовых, налоговых, юридических рисках. При достаточно большом теневом обороте в России и множестве закрытой информации всесторонний анализ деятельности анализируемой компании становится с каждым годом все более актуальным, поскольку вовремя и в полном объеме предоставленная покупателю достоверная информация в состоянии существенно повлиять на условия заключения сделки и даже на ее цену.

Legal Due Diligence на российской почве

В первую очередь компания, проводящая правовой аудит, обязана точно выяснить пожелания заказчика с тем, чтобы четко обозначить круг поиска необходимой информации и суметь грамотно ответить на поставленные вопросы. С этой целью заказчик и исполнитель составляют некое техническое задание, состоящее из формализованных вопросов, требующих ответов. Заказчик предоставляет имеющуюся в его распоряжении информацию и документы на исследуемый объект или объекты. В каждом случае требования заказчика индивидуальны. Для исполнителя важно четко выяснить цель проводимого сбора информации и ее анализа. Поэтому юристы, проводящие Legal Due Diligence, уделяют особое внимание составлению технического задания и выяснению целей заказчика, который во многих случаях не имеет возможности сформулировать их самостоятельно.

Следующим этапом является сбор недостающей информации и документов. Дело в том, что зачастую заказчик может не обладать всей полнотой необходимых данных и исполнителям приходится добывать их самостоятельно. В особенности это касается административных вопросов или, применительно к объектам недвижимости, возможных конфликтов с собственниками соседних объектов или арендаторами.

В первую очередь важна правовая история объекта, которая может быть весьма запутанной и чреватой потенциальными конфликтными ситуациями, выход из которых может означать для покупателя дополнительные траты. На практике нередко встречаются ситуации, когда добросовестный приобретатель имущества оказывается втянут в затяжной и дорогостоящий конфликт, доставшийся ему по наследству от не слишком добросовестного продавца.

Одним из ключевых моментов в этом случае является полный доступ к информации об отношениях правообладателей с местными властями. Инвестиционным контрактом, например, на строительство офисного комплекса в центре города может быть определена обязанность инвестора отремонтировать районную библиотеку или накрыть крышей местный бассейн. И пока эти обязательства не будут выполнены, инвестору не перейдут права на принадлежащую ему часть объекта. Проведение процедуры Legal Due Diligence в этом случае позволяет инвестору заранее подготовиться к переговорам с властями на предмет изменения подобных обременений и переведения их, как это часто бывает, в денежную форму.

Существенное значение при проведении Legal Due Diligence имеет и информация, заключенная в кадастровых и градостроительных планах. Зачастую объект, расположенный, например, в центре города, может иметь существенные обременения, влияющие на его последующую эксплуатацию.

Встречаются подобные ситуации и за городом, где земельный участок может попадать в зону отчуждения газопровода или кабеля военной связи, что полностью исключает возможность строительства на этом участке чего-либо, кроме цветочного садика или подъездных путей. Попадаются также и поддельные документы, не проверив которые, покупатель может просто потерять свои деньги.

Правовой статус соседних с объектом участков и зданий также может существенно влиять на возможности его использования. Несколько лет назад одна из крупных московских рейдерских компаний после длительной борьбы приобрела в Москве здание, которое заказчики намеревались перестроить под офисный центр. Однако уже после покупки рейдеры неожиданно узнали, что точно в центре внутреннего двора купленного ими объекта находится деревянная избушка - памятник архитектуры, не подлежащий сносу и реконструкции. Информация для проведения исследований по всем этим вопросам собирается из различных источников: от статей в прессе и размещенной на интернет-форумах неофициальной информации до персональных разговоров с чиновниками, судейскими кадрами и даже обитателями домов, соседствующих с объектом или местом его предполагаемого строительства.

Есть пример, когда маркетинговый анализ весьма успешного с точки зрения производительности завода содержал вывод о нецелесообразности его приобретения, поскольку отсутствовал рынок сбыта выпускаемой продукции в данном регионе. Или, например, предлагаемое к продаже предприятие также было нецелесообразно приобретать из-за того, что все сырье для выпускаемой продукции в данном регионе полностью контролировалось основным конкурентом. Разумная цена объекта в этом случае сокращалась до цены недвижимости, то есть земли и зданий, в которых было расположено производство.

После сбора всей необходимой информации производится ее комплексный анализ, которому подвергается вся доступная информация о финансовом состоянии компании владельца, ее налоговых схемах, проверяются учредительные документы компании, приказы о назначении ее должностных лиц, их полномочия, правоустанавливающие документы на объект или земельный участок, инвестиционные контракты с городскими властями, если речь идет о вхождении в девелоперский проект.

По итогам исследовательской и аналитической работы юридическая компания готовит заключение, в котором должно содержаться техническое задание, предоставленная и найденная впоследствии информация, собранные документы, применимая в исследуемом случае законодательная база, аналитическая часть и рекомендательная часть, в которой делаются выводы по всем вопросам проведенного исследования и даются рекомендации заказчику относительно порядка заключения договора. При этом важно учитывать существующие обременения, риски и другие значительные факты и обстоятельства, ставшие известными по итогам проверки.

Подготавливаются и предлагаются к заключению контракты, полностью соответствующие законодательству и правоприменительной практике. Если речь идет о вхождении в существующий инвестиционный проект, может быть предложена корректировка существующей договорной базы компании. В любом случае заказчик предупреждается о возможных последствиях и получает возможность выйти на сделку с открытыми глазами, даже если он готов принять решение и рискнуть в какой-то ее части.

Некоторые рекомендации

Профессионально проведенный правовой анализ может полностью устранить риски или значительно снизить их. В первую очередь это касается крупных сделок с недвижимостью.
На практике очень часто встречаются ситуации, когда предлагаемый к продаже дом уже стоит наполовину построенный, а земельный участок еще надлежащим образом не оформлен, не говоря уже про то, что проект до конца не утвержден или изменен так, что его и не узнать. По результатам Legal Due Diligence решение в этом случае будет принято уже куда более взвешенное, с проанализированными и предложенными несколькими вариантами выхода из ситуации, основанное на четкой и подробной информации, а не на отрывочных данных, предчувствиях и доверии к продавцу.

Необходимо упомянуть еще один очень важный аспект. В России до сих пор принято бить тревогу, когда уже слишком поздно. Конечно, лучше поздно, чем никогда. Но вопрос сроков весьма важен. Когда нужно сделать что-либо "вчера", естественно, что это "что-то" становится намного затратнее. Каждый наверняка сталкивался в своей практике и знает, что в процессе предварительных переговоров гораздо проще все выяснить и решить все возникающие вопросы. Тем не менее традиция доводить ситуацию до того, что нужно уже не "терапевтическое лечение", а реанимационная бригада, продолжает процветать.

Как говорят медики, "лучше консилиум до...". Грамотные специалисты по земельному, налоговому, корпоративному и связанным с недвижимостью областям права разберутся на ранней стадии, поставят диагноз и предложат несколько возможных вариантов решения вопроса. Заказчик не только сможет в спокойной обстановке принять именно то решение, которое его устроит, но и сэкономит время и деньги.

Григорьева О.В., генеральный директор юридической компании "Легге"
"Правовые вопросы недвижимости", N 1, 2007 г.

Вернуться в раздел

Наши телефоны:
8 (351) 774-59-22, 233-98-43
8 (908) 042-97-82
- "SoftDevelop" Челябинск