Наши адреса:
Челябинск, пр. Победы, д.119, офис "Бизнес-юрист"


Нотариальное удостоверение договора купли-продажи


В статье идет речь о нотариальном оформлении договоров купли-продажи между юридическими лицами как правовом средстве защиты интересов его сторон. В настоящее время российское законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи имущества, но авторы показывают, что нотариальное удостоверение таких сделок дает ее сторонам большую гарантию защиты их прав.

Роль нотариата в удостоверении сделок

Нотариат, являясь одним из правоохранительных институтов, играет важную роль в организации гражданского правового оборота. Это обусловлено кардинальными изменениями, произошедшими за последние годы в нашей стране, в экономической, социальной и политической жизни общества. Нотариат - один из главных институтов правовой защиты как личных, так и имущественных прав и интересов граждан и юридических лиц. Не зря в Древнем Риме родился афоризм: "Когда нотариус работает, суд отдыхает".

Как правовой институт, нотариат призван защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц путем осуществления нотариальных действий. В результате таких действий частные факты, события и документы приобретают официальный характер, что придает им повышенную доказательную и исполнительную силу.

Нотариальные действия осуществляет нотариус - лицо, наделенное таким правом государством. "Нотариус" в переводе с латыни означает "писец", "секретарь". Эта профессия появилась с развитием гражданского права, когда возникла необходимость свидетельствования права собственности на имущество, фиксации юридических фактов, закрепления юридических прав и обязанностей, вытекающих из совершения сделок. По меткому выражению Гегеля, собственность покоится на договоре и на формальностях, делающих ее доказательной и правомерной. И нотариат - один из инструментов обеспечения защиты частной собственности, имущественных и неимущественных прав участников гражданского оборота.

Нотариальная деятельность в России осуществляется государственными или частными нотариусами, при их отсутствии в населенном пункте определенные нотариальные действия могут совершать уполномоченные на то должностные лица органов исполнительной власти. За границей нотариальные действия совершаются в консульских учреждениях России. Но сделки, и в частности сделки по купле-продаже, могут удостоверять только государственный и частный нотариусы, работающие в России. Должностные лица консульских учреждений России могут удостоверять договоры по купле-продаже, но только кроме договоров о купле-продаже недвижимого имущества, находящегося на территории России.

Перед совершением нотариального действия нотариус должен установить личность представителей юридических лиц. Он обязан проверить и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках, а если сделка совершается представителем - то проверить и его полномочия. Граждане, обратившиеся в нотариальную контору, должны иметь паспорт, а если сделка совершается от имени юридического лица - то его учредительные и уставные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Представитель должен иметь свои документы и доверенность на совершение сделки.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявлений и других документов зачитывается вслух ее участникам. Оформляемые документы подписываются в присутствии нотариуса.

Нотариус не примет к совершению нотариального действия документы с подчистками, приписками, зачеркнутыми словами, неоговоренными исправлениями, а также документы, исполненные карандашом. Потому, если в документе обнаружились опечатки, его лучше не исправлять - ведь, строго говоря, грамматические ошибки не делают документ недействительным.

Оригиналы некоторых договоров так же, как и некоторых других документов, после совершения нотариального действия остаются в архивах нотариальной конторы, и по просьбе заинтересованных лиц, в случае утраты ими своих экземпляров-оригиналов, могут быть выданы их дубликаты.

Нотариальное действие считается совершенным только после его оплаты. Тарифы взимания пошлины установлены законодательно в Налоговом кодексе РФ, их размер увязан с уровнем минимального размера оплаты труда. Размер государственных пошлин одинаков при обращении в государственную или частную контору. В других случаях тариф устанавливается по соглашению обратившегося лица и частного нотариуса. Лица, пользующиеся льготами в соответствии с законодательством о госпошлине, получат такую же льготу и у нотариуса.

Обжалование действий нотариуса

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если:
оно противоречит закону;
обратившийся гражданин недееспособен или представитель не имеет необходимых полномочий;
сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставных документах;
сделка не соответствует требованиям закона;
представленные для совершения нотариального действия документы не соответствуют требованиям закона.

В случае отказа нотариус обязан по просьбе лица изложить письменно причины отказа и разъяснить порядок его обжалования. Если лицо намерено обжаловать отказ, то нотариус в 10-дневный срок должен вынести и выдать этому лицу постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Обжаловать отказ в совершении нотариального действия или совершение неправильного, по мнению заинтересованного лица, нотариального действия можно в суде или арбитражном суде по месту нахождения нотариальной конторы. Спор рассматривается в порядке искового производства.

Договор купли-продажи

Согласно действующему законодательству нотариальная форма для совершения сделок по купле-продаже не требуется, но может производиться по желанию сторон, если содержание договора не противоречит законодательству.

Купля-продажа товара является одной из основных разновидностей сделок, используемых в имущественном обороте. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Существует множество разновидностей договоров купли-продажи (в Гражданском кодексе РФ приведены семь видов этого договора), их особенности определяются конкретным предметом продаваемых и покупаемых вещей. Но общие положения, закрепленные в § 1 гл. 30 ГК РФ, применяются при купле-продаже любых вещей.

Закон не регламентирует все действия продавцов и покупателей, они вольны сами определять условия продажи. В Гражданском кодексе РФ приводятся условия для типовых продаж, которые осуществляются в большом количестве, и сторонам не нужно каждый раз изобретать их заново. Но есть условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре.

Так, во всех случаях стороны должны определить предмет купли-продажи, без этого договор не считается заключенным. Кроме наименования товара необходимо указать его количество. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, не запрещенные к гражданскому обороту. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, уже имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором, но если в нем нет указания на срок, то он определяется в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства, предусмотренными п. 2 ст. 314 ГК РФ.

По общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит с продавца на покупателя с момента исполнения договора. Например, если квартира разрушилась от пожара после передачи ее продавцом покупателю, то риск утраты имущества и материальные убытки несет покупатель.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Такая ситуация, например, может возникнуть при купле-продаже земельного участка, обремененного сервитутом. Покупая такой участок нужно быть готовым к тому, например, что через него будут иметь право прохода соседи к колодцу и т.п.

Аналогичные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Так, если права на квартиру, являвшуюся предметом купли-продажи, претендовали другие лица, обратившиеся в суд и ожидающие решения своего иска.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, а также других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Если на товар установлен гарантийный срок или срок годности, то период предъявления требований будет ограничен данными сроками. В частности, требования к ненадлежащему качеству купленного нового автомобиля будут ограничены гарантийным сроком на данный автомобиль.

Для заключения договора купли-продажи между юридическими лицами требуются следующие документы:
подлинники уставных документов юридического лица (свидетельство о государственной регистрации юридического лица, ИНН, устав, учредительный договор);
если представитель юридического лица является его исполнительным органом, то предоставляется выписка из протокола решения высшего органа юридического лица об избрании или назначении исполнительного органа или приказ о назначении исполнительного органа;
если представитель юридического лица не является его исполнительным органом, то предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки;
документы, подтверждающие право собственности продавца на конкретное имущество, и другие документы и справки в зависимости от вида имущества (справки из БТИ, домоуправления, районного подразделения Росземкадастра);
если юридическое лицо является акционерным обществом, то предоставляются такие документы, как выписка из решения Совета директоров (наблюдательного совета) или из Устава об определении стоимости сделки, являющейся крупной сделкой; справка о балансовой стоимости активов акционерного общества; декларация о структуре уставного фонда акционерного общества; при совершении сделки, стоимость которой составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов акционерного общества, предоставляется выписка из протокола заседания Совета директоров (наблюдательного совета) о совершении данной сделки. В решении должны быть указаны лица, являющиеся сторонами сделки, выгодоприобретатели, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия; при совершении сделки, стоимость которой составляет более 50% балансовой стоимости активов акционерного общества, предоставляется решение общего собрания акционеров о совершении данной сделки. В решении должны быть указаны лица, являющиеся сторонами сделки, выгодоприобретатели, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия;
если продается объект федеральной или муниципальной собственности, переданной в хозяйственное ведение, то требуется согласие собственника;
если продается объект федеральной или муниципальной собственности, переданной в оперативное управление, то требуется подтверждение факта того, что отчуждаемая недвижимость приобретена за счет прибыли, остающейся в распоряжении юридического лица, т.е. за счет собственных средств, учитываемых на отдельном балансе (предоставляется выписка из баланса) или согласие собственника;
при необходимости предоставляется разрешение на сделку Комитета по управлению государственным имуществом.

За совершение нотариальных действий при оформлении договоров купли-продажи частнопрактикующими нотариусами и нотариусами государственных нотариальных контор, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов взимается государственная пошлина, размер которой определяется Налоговым кодексом РФ (гл. 25.3 "Государственная пошлина"). Кроме того, нотариусом взимается плата за выполнение правовой и технической работы, в г. Москве, например, она составляет 4000 руб.

От уплаты государственной пошлины освобождаются:
органы государственной власти, органы местного самоуправления, обращающиеся за совершением нотариальных действий в случаях, предусмотренных законом;
общественные организации инвалидов.

Предварительный договор купли-продажи

По предварительному договору стороны обязуются заключить договор купли-продажи в будущем, но на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По общему правилу предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, т.е. другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Для заключения предварительного договора купли-продажи между юридическими лицами требуются те же документы, что и для заключения договора купли-продажи, в зависимости от вида отчуждаемого имущества.

Договор купли-продажи земельного участка

Для заключения договора купли-продажи земельного участка между юридическими лицами необходимы следующие документы:
свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
документы и план участка из районного подразделения Росземкадастра, подтверждающие расположение земельного участка, правовой режим земли и стоимость участка земли;
справка налогового органа об отсутствии задолженностей по налогам на земельный участок;
если земельным участком владеют несколько сособственников или он является собственностью крестьянского (фермерского) хозяйства, то предоставляются согласия сособственников или членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
подлинники учредительных документов (свидетельство о государственной регистрации юридического лица, ИНН, устав, учредительный договор);
если представитель юридического лица является его исполнительным органом, то предоставляется выписка из протокола решения высшего органа юридического лица об избрании или назначении исполнительного органа или приказ о назначении исполнительного органа;
если представитель юридического лица не является его исполнительным органом, то предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки.

Договор купли-продажи нежилого помещения

Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами необходимы следующие документы:
подлинники уставных документов юридического лица (свидетельство о государственной , ИНН, устав, учредительный договор);
если представитель юридического лица является его исполнительным органом, то предоставляется выписка из протокола решения высшего органа юридического лица об избрании или назначении исполнительного органа или приказ о назначении исполнительного органа;
если представитель юридического лица не является его исполнительным органом, то предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки;
если юридическое лицо является акционерным обществом, то предоставляются такие документы, как выписка из решения Совета директоров (наблюдательного совета) или из Устава об определении стоимости сделки, являющейся крупной сделкой; справка о балансовой стоимости активов акционерного общества; декларация о структуре уставного фонда акционерного общества; при совершении сделки, стоимость которой составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов акционерного общества, предоставляется выписка из протокола заседания Совета директоров (наблюдательного совета) о совершении данной сделки. В решении должны быть указаны лица, являющиеся сторонами сделки, выгодоприобретатели, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия; при совершении сделки, стоимость которой составляет более 50% балансовой стоимости активов акционерного общества, предоставляется решение общего собрания акционеров о совершении данной сделки. В решении должны быть указаны лица, являющиеся сторонами сделки, выгодоприобретатели, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия;
если продается объект федеральной или муниципальной собственности, переданной в хозяйственное ведение, то требуется согласие собственника;
если продается объект федеральной или муниципальной собственности, переданной в оперативное управление, то требуется подтверждение факта того, что отчуждаемая недвижимость приобретена за счет прибыли, остающейся в распоряжении юридического лица, т.е. за счет собственных средств, учитываемых на отдельном балансе (предоставляется выписка из баланса), или согласие собственника;
при необходимости предоставляется разрешение на сделку Комитета по управлению государственным имуществом;
свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение;
справки из БТИ (справка об оценке стоимости нежилого помещения, которая действительна в течение одного месяца; экспликация; копия поэтажного плана);
документы из домоуправления, которые являются действительными в течение одного месяца (финансовый лицевой счет; справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам);
документы из районного подразделения Росземкадастра, подтверждающие расположение нежилого помещения на земельном участке и правовой режим земли. В случае аренды земли - арендный договор.

Договор купли-продажи ценных бумаг

Ценная бумага - документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. К ценным бумагам относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и др.

Для заключения договора купли-продажи ценных бумаг между юридическими лицами необходимы следующие документы:
подлинники уставных документов юридического лица (подлинник свидетельства о государственной регистрации юридического лица, ИНН, устав);
если представитель юридического лица является его исполнительным органом, то предоставляется выписка из протокола решения высшего органа юридического лица об избрании или назначении исполнительного органа или приказ о назначении исполнительного органа;
если представитель юридического лица не является его исполнительным органом, то предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки;
документы, подтверждающие право собственности продавца на ценные бумаги или сами ценные бумаги.

Договор купли-продажи доли в уставном (складочном) капитале

Уставный капитал - имущество хозяйственного общества, формируемое за счет вкладов его учредителей и являющееся гарантией интересов его кредиторов. Аналогом уставного капитала в хозяйственных товариществах является складочный капитал, а в государственных и муниципальных предприятиях - уставный фонд.
Для заключения договора купли-продажи доли в уставном (складочном) капитале между юридическими лицами необходимы следующие документы:
подлинники учредительных документов хозяйственного общества (свидетельство о государственной регистрации хозяйственного общества, ИНН, устав);
уведомление об отказе от права на преимущественную покупку отчуждаемой доли от остальных участников хозяйственного общества;
подлинники уставных документов юридического лица (свидетельство о государственной регистрации юридического лица, ИНН, устав, учредительный договор);
если представитель юридического лица является его исполнительным органом, то предоставляется выписка из протокола решения высшего органа юридического лица об избрании или назначении исполнительного органа или приказ о назначении исполнительного органа;
если представитель юридического лица не является его исполнительным органом, то предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки.

В.Н. Кокин,к.ю.н.,  Н.Т. Шамба, нотариус
"Право и экономика", N 3, 2008 г.

Вернуться в раздел

Наши телефоны:
8 (351) 774-59-22, 233-98-43
8 (908) 042-97-82
- "SoftDevelop" Челябинск